Il contratto di locazione transitoria è una tipologia di accordo tra locatore (proprietario) e conduttore (inquilino) che permette al primo di dare in affitto il proprio immobile per un periodo di tempo breve, senza però dover ricorrere all’affitto di tipo turistico (con tutte le sue complessità). In questa breve guida vedremo quali sono le caratteristiche principali e risponderemo alle domande più frequenti sulla locazione transitoria.
Quando si ha un appartamento e lo si vuole affittare, ci si scontra spesso con dubbi e incertezze. Quale sarà la soluzione migliore? In che modo si può far rendere meglio una casa? Quali sono le forme contrattuali più sicure per il locatore? Il primo scoglio è rappresentato proprio dalla scelta del tipo di contratto. Il più conosciuto è senza dubbio quello “classico”, cioè il contratto di locazione residenziale. Nel tempo, però, si sono affermate diverse formule. Tra queste, la più interessante è senza dubbio quella del contratto di locazione transitoria che permette di dare vita ad affitti brevi senza però intraprendere la strada della locazione turistica e quindi senza trasformare il proprio immobile in una casa vacanza. Sul tema dell’affitto transitorio, però, circolano molte informazioni incomplete e qualche falso mito. Nelle righe che seguono, in modo rapido e sintetico, cercheremo di capire quali sono le caratteristiche principali di questa forma contrattuale e di rispondere alle domande più frequenti che i proprietari di casa si pongono.
Le caratteristiche essenziali di un contratto di affitto transitorio: durata, motivazione, canone e tassazione
Cominciamo vedendo quali sono le caratteristiche principali del contratto di locazione a uso transitorio.
- Forma e registrazione. L’accordo deve essere redatto in forma scritta e registrato presso l’Agenzia delle Entrate.
- Durata. La durata del contratto deve essere compresa tra un minimo di 1 mese e un massimo di 18 mesi (nel caso di affitto transitorio a studenti, la durata può coincidere con quella del corso di studi anche se maggiore di 18 mesi).
- Rinnovo. Il contratto cessa definitivamente alla scadenza, senza possibilità di rinnovo automatico tacito.
- Motivazione. Le ragioni per cui l’inquilino ha bisogno di un affitto transitorio al posto di un residenziale “classico” devono essere espressamente indicate al momento della stipula. A titolo esemplificativo, può trattarsi di ragioni di studio, di lavoro oppure legate alla ristrutturazione della propria casa di residenza.
- Residenza. Vista la natura transitoria dell’affitto, l’inquilino non può trasferire la propria residenza nell’appartamento locato.
- Canone. Per gli affitti transitori di case che si trovano a Roma è obbligatorio il ricorso al canone concordato (tariffe calmierate), che invece è facoltativo nel caso dell’affitto residenziale.
- Tassazione e cedolare secca. L’affitto transitorio è tra le modalità di locazione a cui può essere applicata la cedolare secca, con conseguente riduzione dei costi e della pressione fiscale per il proprietario dell’immobile.
Cos’è la cedolare secca e come funziona?
L’affitto transitorio in 7 domande e risposte
Come ulteriore possibilità di approfondimento sul tema della locazione transitoria, ecco le 7 domande più diffuse e le relative risposte.
1) La locazione transitoria comporta maggiori spese per il proprietario-locatore?
No, da un punto di vista fiscale questo genere di contratto comporta la stessa tassazione degli affitti residenziali a lungo termine.
2) Sono previste pratiche burocratiche particolari?
Per l’utilizzo dell’appartamento per affitto transitorio non è necessario comunicare al Comune alcuna comunicazione, al contrario per affitti turistici che hanno durata inferiore al mese è necessario sbrigare delle pratiche amministrative che si stanno facendo via via più restrittive per ottenere l’autorizzazione.
3) Posso evitare di registrare il contratto?
Assolutamente no, come già detto! Gli adempimenti di comunicazione alla Agenzia delle Entrate sono gli stessi identici previsti per gli affitti di lungo periodo.
4) Ci sono particolari agevolazioni per studenti?
Fino a qualche tempo fa era così: il proprietario che affittava con contratto transitorio a studenti poteva usufruire di agevolazioni fiscali che gli permetteva di risparmiare fino al 10%. Oggi queste agevolazioni sono state estese a tutti i contratti transitori.
5) Gli affitti transitori sono calmierati? Devono rispettare dei tetti per l’affitto?
Si, per i comuni ad alta densità abitativa è necessario ricorrere obbligatoriamente agli stessi parametri previsti per i contratti a canone concordato. Tuttavia, questi canoni sono aumentati del 20% in caso di appartamenti ammobiliati e questo consente di stare tranquillamente nei prezzi di mercato
6) Se affitto in modo transitorio devo fare comunicazioni alla Questura su chi vi risiede?
Anche questa norma è stata parzialmente modificata rendendo tutto un po’ più semplice: è rimasto l’obbligo di comunicare alla questura (in gergo: comunicazione di cessione di fabbricato) solo in caso di affitto a persone non residenti nell’Unione Europea
7) Se prendo in affitto un appartamento a Roma per un periodo transitorio devo essere NON residente a Roma?
No, si può risiedere a Roma, questa norma è stata cancellata. Tanto è varo che l’affitto transitorio è spesso una soluzione cui ricorre chi ha un appartamento a Roma che sta ristrutturando e ha bisogno di un appoggio temporaneo altrove
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