Cedolare secca cos'è

La cedolare secca è un regime fiscale che può essere applicato ad alcune tipologie di affitto, in alternativa alla tassazione tradizionale. Molti proprietari lo scelgono perché piuttosto vantaggioso. In questo approfondimento vediamo bene come funziona la cedolare secca, a quali condizioni può essere applicata e quanto è vantaggiosa.

Hai intenzione di affittare il tuo immobile ma ti terrorizza l’idea di essere sommerso dalle tasse? In effetti fino a qualche anno fa questa era un’ipotesi più che concreta. Tra IMU sulla seconda casa (ex ICI), e tassazione su quanto percepito dall’affitto di un immobile di proprietà, si finiva per regalare all’erario circa la metà di quanto incassato. Ecco perché spesso, ancora oggi, i proprietari di immobili sono restii a stipulare contratti di affitto, accettando perfino il pagamento in nero. Questo avviene anche perché non molti sanno che, proprio per contrastare l’evasione fiscale, è stata introdotta la cosiddetta “cedolare secca”, utile per alleggerire il carico fiscale sui proprietari di immobili.

Cedolare secca, cos’è e in quali casi si può applicare

Procediamo con ordine. Chi è proprietario di un immobile e intende affittarlo, oggi può scegliere tra due opzioni per pagare le tasse: il regime fiscale tradizionale e il regime della cedolare secca. Quest’ultimo prevede la sostituzione di Irpef e addizionali con un’imposta unica, pari al 21% del reddito da immobile. L’aliquota scende ulteriormente (al 10%) nei contratti di locazione a canone concordato stipulato in determinati comuni (tra cui Roma).

Trattandosi di un regime piuttosto vantaggioso, è limitato alle locazioni in cui ricorrono specifici requisiti:

  • il proprietario e l’inquilino devono essere persone fisiche (quindi non un’azienda);
  • la locazione non deve avvenire nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni (né da parte del locatore, né del conduttore);
  • l’immobile deve rientrare nelle categorie catastali da A1 a A11 (eccetto A10).

La scelta tra metodo tradizionale o cedolare secca deve essere indicata sul contratto sottoscritto da entrambe le parti. Se vi si ricorre in seguito, il proprietario lo deve comunicare in modo ufficiale all’inquilino.

Meglio il contratto residenziale o il contratto transitorio?

Un confronto concreto tra tassazione ordinaria e cedolare secca

Per capire bene la differenza tra la tassazione ordinaria sui redditi da locazione e la tassazione con cedolare secca è meglio affidarsi a un esempio concreto.

Un esempio di tassazione con il metodo tradizionale

Con il modo tradizionale, quanto si percepisce con l’affitto si va ad aggiungere al tuo reddito. Quindi, ad esempio, se dichiarassimo 60.000 euro, e affittassimo una casa a 1.000 euro al mese (12.000 euro annui), dovremmo dichiarare che il reddito complessivo è di 72.000 euro. In questo caso, l’erario calcola le tasse in base alle cosiddette Aliquote, ovvero la percentuale di tasse da pagare che varia a seconda degli scaglioni successivi di redditi. Alla luce degli attuali scaglioni, nell’esempio considerato, si avrebbe il seguente risultato:

  • 190 euro di tasse pagate inserendo nel conteggio l’affitto;
  • 270 euro di tasse pagate non inserendo nel conteggio l’affitto.

Quindi sui 12.000 euro si pagherebbero sostanzialmente 4.920 euro di tasse: cioè proprio il 41%.

Se ci aggiungiamo l’IMU seconda casa, le addizionali regionali, le imposte di registro del contratto di locazione per la prima e le annualità successive, si arriva al fatidico 50% che tanto ci scoraggia ad affittare casa.

Va infine aggiunto che con il metodo tradizionale però si può tenere conto delle varie deduzioni e detrazioni che lo Stato contempla: se avete figli a caricodetrazioni delle spese sanitarie o per gli interessi sul mutuo, questi calcoli utilizzati come esempio non ne hanno, infatti, tenuto conto.

Un esempio di tassazione con cedolare secca

Il metodo alternativo, cioè quello della cedolare secca, a cui fanno ricorso l’80% dei proprietari (statistica frutto della sola nostra esperienza), è molto semplice ed immediato: si paga il 21% secco sul reddito percepito per l’affitto di un immobile.

Quindi, rimanendo sulle cifre dell’esempio precedente, si andrebbe a pagare il 21% di 12.000 euro, cioè 2.520 euro. Il risparmio è di circa 2.400 euro.

Gli altri vantaggi della cedolare secca

La bassa aliquota di tassazione non è l’unico pregio del regime della cedolare secca.

Tassa di registro

Inoltre, la cedolare comporta anche il vantaggio di azzerare le spese di registrazione di ogni tipo per i contratti.

Con il metodo tradizionale, per registrare un contratto presso l’Agenzia delle Entrate si paga un’imposta di registro. Questa imposta è dovuta ogni anno, sia se si rinnova il contratto, sia se vi è disdetta anticipata del contratto, etc. È un’imposta calcolata in base all’importo del canone (2% annuo), è dovuta da parte di entrambi, inquilino e proprietario, ed è necessario pagare anche alcuni bolli.

Aliquota al 10% per i contratti a canone concordato

Infine, come già anticipato, c’è da considerare che nel caso dei canoni concordati la cedolare secca dovuta passa dal 21% al 10%. Poiché tutti gli affitti con contratto transitorio rientrano nella categoria del canone concordato, la cedolare secca sugli affitti transitori è sempre al 10%.

Affitti a canone concordato a Roma: come si calcola il canone

Quando conviene la cedolare secca?

Questa è la domanda centrale che ogni proprietario si pone. Noi qui possiamo solo dare un’indicazione generale:

  • se sommando il vostro reddito a quello ottenuto affittando l’immobile siete sotto i 15.000 euro la cedolare secca NON conviene; sarà quindi indifferente per voi proporre l’immobile a persone fisiche o a società, anzi sarete in questo secondo caso molto concorrenziali dal momento che la stragrande maggioranza dei proprietari affitta solo a persone fisiche;
  • se invece la somma è sopra i 15.000 euro è molto probabile che la cedolare secca convenga, anche se questo va verificato con il commercialista, conti alla mano… ovviamente più è alto lo scaglione di reddito in cui ricadete, più è probabile che la cedolare secca convenga! In questo sarà importante per voi calcolare quanto ci andate a perdere rinunciando alla cedolare secca, di modo da sapere che compensazione chiedere alle società che vogliono in affitto il vostro immobile.

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