Cedolare secca cos'è

Avete intenzione di affittare il tuo immobile ma vi terrorizza l’idea di essere sommersi dalla tasse? In effetti fino a qualche anno fa questa era più di un’ipotesi concreta: tra IMU per seconda casa (exICI), e tassazione su quanto percepito dall’affitto di un immobile di proprietà, si finiva per regalare all’erario circa la metà di quanto percepito. Ecco perché spesso proprietari di immobili oggi sono restii a stipulare contratti di affitto, spesso accettando perfino il pagamento in nero. Purtroppo non molti sanno che per contrastare l’evasione fiscale è stata introdotta la cosiddetta “cedolare secca“, utile per alleggerire il carico fiscale secondo poche e semplici linee guida!

Cedolare secca, cos’è e in quali casi si può applicare?

Sul sito dell’Agenzia delle Entrate (potete visitare la pagina cliccando qui) si possono trovare tutte le informazioni riguardo la cedolare secca, che però cercheremo di ampliare e  proporre qui in una versione più accessibile a tutti. Andiamo con ordine: se siete proprietari di un immobile e intendete affittarlo, oggi potrete scegliere tra due opzioni per pagare le tasse: il modo tradizionale e la cedolare secca.

Con il modo tradizionale, quanto si percepisce con l’affitto si va ad aggiungere al tuo reddito, quindi ad esempio se dichiarassimo 60.000 euro, e affittassimo una casa a 1.000 euro al mese (12.000 euro annui), dovremmo dichiarare che il reddito complessivo è di 72.000 euro. In questo caso, l’erario calcola le tasse in base alle cosiddette Aliquote, ovvero la percentuale di tasse da pagare che varia a seconda degli scaglioni successivi di redditi.

Queste sono le ultime aliquote decise dal Governo italiano (mutabili nel tempo):

  • Fino a 7.500 euro, no tax area;
  • redditi fino a 15 000 euro, aliquota al 23%;
  • tra 15 000 e 28 000 euro, aliquota al 27% (più rapidamente: 3.450 + 27% della parte eccedente 15.000);
  • tra 28 000 e 55 000 euro, aliquota al 38% (più rapidamente: 6.960 + 38% della parte eccedente 28.000);
  • tra 55 000 e 75 000 euro, aliquota al 41% (più rapidamente: 17.220 + 41% della parte eccedente 55.000);
  • oltre i 75 000 euro, aliquota al 43% (più rapidamente: 25.420 + 43% della parte eccedente 75.000).

Il ché significa che sui 72.000 euro pagheremo le tasse in questo modo:

  • sui primi 7.500, assolutamente niente;
  • dai 7.600 ai 15.000 il 23%;
  • dai 15.000 ai 28.000 il 27% (più rapidamente: 3.450 + 27% della parte eccedente 15.000);
  • tra 28.000 e 55 000.euro, aliquota al 38% (più rapidamente: 6.960 + 38% della parte eccedente 28.000);
  • tra 55.000 e 75.000 euro, aliquota al 41% (più rapidamente: 17.220 + 41% della parte eccedente 55.000).

Quindi: 17.220 + 41% di (72.000-55.000) = 24.190

Se invece non avessimo percepito il reddito dall’affitto (i 12.000 euro annui) avremmo dichiarato 60.000, e di tasse avremmo dunque pagato: 17.220 + 41% di 5.000 = 19.270.

Insomma sui 12.000 euro pagheremmo sostanzialmente 4.920 euro di tasse: cioè, ovviamente proprio il 41%.

Se ci aggiungiamo l’IMU seconda casa, le addizionali regionali, le imposte di registro del contratto di locazione per la prima e le annualità successive, si arriva al fatidico 50% che tanto ci scoraggia ad affittare casa.

Va infine aggiunto che con il metodo tradizionale però si può tenere conto delle varie deduzioni e detrazioni che lo Stato contempla: se avete figli a carico, detrazioni delle spese sanitarie o per gli interessi sul mutuo, questi calcoli utilizzati come esempio non ne hanno, infatti, tenuto conto. 

Accade spesso che a chiedere il vostro immobile in affitto sia una società. Ad esempio una banca che deve dare alloggio ad un suo funzionario in trasferta (ne abbiamo già parlato nel post sui contratti ad uso foresteria): in questo caso, la legge non ci consente di fare ricorso alla cedolare secca, ed è quindi utile sapere a che perdita potenzialmente andremo incontro dovendo pagare più tasse, e sapremo allora rispondere alla domanda: quanto più alto deve essere il canone, se affitto ad un’azienda? Chiederemo il 10, il 15 o il 20% in più?

Noi qui possiamo solo dare un’indicazione generale:

– se sommando il vostro reddito a quello ottenuto affittando l’immobile siete sotto i 15.000 la cedolare secca NON conviene; sarà quindi indifferente per voi proporre l’immobile a persone fisiche o a società, anzi sarete in questo secondo caso molto concorrenziali dal momento che la stragrande maggioranza dei proprietari affitta solo a persone fisiche;

– se invece la somma è sopra i 15.000 è molto probabile che la cedolare secca convenga, anche se questo va verificato con il commercialista, conti alla mano… ovviamente più è alto lo scaglione di reddito in cui ricadete, più è probabile che la cedolare secca convenga! In questo sarà importante per voi calcolare quanto ci andate a perdere rinunciando alla cedolare secca, di modo da sapere che compensazione chiedere alle società che vogliono in affitto il vostro immobile.

Cedolare secca, cos’è e in quali casi si può applicare?

Il metodo alternativo, cui fanno ricorso l’80% dei proprietari (questa è una statistica frutto della sola nostra esperienza), è molto semplice ed immediato: si paga il 21% secco sul reddito percepito per l’affitto di un immobile.

Inoltre la cedolare comporta anche il vantaggio di azzerare le spese di registrazione di ogni tipo per i contratti: per chi non lo sapesse, con il metodo tradizionale per registrare un contratto presso l’Agenzia delle Entrate si paga un’imposta di registro. Questa imposta è dovuta ogni anno, sia se si rinnova il contratto, sia se vi è disdetta anticipata del contratto, etc. È un’imposta calcolata in base all’importo del canone (2% annuo), è dovuta da parte di entrambi, inquilino e proprietario, ed è necessario pagare anche alcuni bolli.

Per ultimo, ma non per importanza, c’è da considerare che nel caso dei canoni concordati la cedolare secca dovuta passa dal 21% al 10%: poiché tutti gli affitti con contratto transitorio rientrano nella categoria del canone concordato (consultabile cliccando qui) la cedolare secca sugli affitti transitori è sempre al 10%.

Se si opta per uno o per l’altro metodo, questo deve essere indicato sul contratto sottoscritto da entrambe le parti, o se vi si ricorre in seguito, il proprietario lo deve comunicare in modo ufficiale all’inquilino.

Per semplificare il tutto:

sugli affitti transitori (minimo un anno, massimo 18 mesi) per immobili ad uso abitativo è possibile per il proprietario pagare solo il 10% di tasse optando per il regime cedolare secca senza costi aggiuntivi di registrazione del contratto, per i rinnovi o per le risoluzioni, né per il proprietario né per l’inquilino;

– la cedolare secca si applica solo se l’immobile viene affittato a persone fisiche: nel caso in cui il contratto venga intestato ad una società si è costretti ad optare per il metodo tradizionale.

Condividi:

Lascia un commento